Normele BNR sunt nemiloase atunci cand este vorba despre banii cu care trebuie sa contribuie cel ce obtine un credit ipotecar.
Exista insa solutii pentru a depasi un astfel de obstacol. Unele ar putea veni din partea BNR. Cele mai sigure sunt insa cele care se bazeaza pe principiul „ajuta-te singur”.
Conform normelor prudentiale impuse de BNR, cu privire la creditare, la un imprumut ipotecar, avansul nu poate sa fie mai mic de 25%. Masura a intrat in vigoare in februarie 2004, dar si inainte de aceasta data erau putine banci pe piata care sa-ti permita sa contribui cu un avans de doar 10% sau 15%. Cu toate acestea, la un credit de 15.000 de dolari (si o suma neta imprumutata de 11.250 de dolari), necesar achizitionarii unui apartament de doua camere intr-o zona semicentrala, valoarea avansului ajungea la 3.750 de dolari, o suma rezonabila, care putea sa fie stransa in 10 luni sa zicem la un salariu de 500 de dolari, din care consumam o treime din el sau putea fi imprumutata de la o ruda sau un prieten binevoitor.
In conditiile in care pretul locuintelor a crescut de circa trei ori in ultimii trei ani, la acelasi apartament de doua camere dintr-o zona semicentrala avem nevoie de un imprumut de 40.000-45.000 de euro si de un avans de 10.000-11.250 de euro. Dispunand de acelasi salariu de 500 de dolari putem constata foarte usor ca nu mai putem sa strangem cureaua doar 10 luni, ci eventual 30 de luni (doi ani si jumatate). De asemenea, cercul de prieteni su rude care ar putea sa ne puna la dispozitie 10.000 de euro pentru o anumita perioada de timp s-a ingustat serios, daca nu s-a restrans cu totul. Ce ar fi de facut pentru a depasi o astfel de situatie si a ne cumpara apartamentul dorit?
O solutie, care depinde insa de bunavointa BNR, ar fi reducerea avansului necesar pentru un credit ipotecar la 10% sau chiar eliminarea acestuia. In Bulgaria, avansul minim necesar pentru contractarea unui imprumut ipotecar este de 15%, in vreme ce in Croatia banca finanteaza o astfel de investitie in proportie de 100%. Nu aceasta este insa solutia, pentru ca BNR nu va adopta cu siguranta o astfel de masura intr-un viitor prea apropiat.
O alta solutie este apelarea la un credit imobiliar, unde avansul minim necesar este intr-adevar de 10-15% din valoarea locuintei, dar unde in schimb trebuie sa venim cu garantii suplimentare: giranti, garantii imobiliare etc.
Cea de-a treia solutie pentru obtinerea imprumutului este contractarea intr-o prima faza a unui credit de nevoi personale nenominalizate pe care sa-l folosim pentru constituirea avansului, iar apoi sa contractam creditul imobiliar sau ipotecar dorit, pentru acest lucru fiind necesar sa dispunem de veniturile necesare sustinerii ratelor (de 3,3 ori mai mari decat valoarea cumulata a ratelor). Daca pana acum marimea (1.000-3.000 de euro) si durata (1-5 ani) pe care era acordat un astfel de imprumut il facea pe acesta sa nu poata fi folosit intr-o asemenea situatie, in prezent datorita imbunatatirii conditiilor in care poate fi contractat acest produs bancar (lungirea perioadei de acordare la 10-15 ani si marirea sumei maxime imprumutate la 10.000-50.000 de euro) permit o astfel de utilizare. E drept ca exista insa si cateva limitari.
De obicei, sumele mai mari de 5.000 de euro pot fi obtinute sub forma unui imprumut pentru nevoi nenominalizate, doar daca vom garanta cu un bun imobiliar al nostru sau al unor rude sau prieteni. In plus, nu incercati sa depuneti dosarele pentru creditul de nevoi personale si pentru cel ipotecar/imobiliar in aceeasi zi si la aceeasi banca, pentru ca bancherii sunt inca reticenti in a fi de acord cu transformarea imprumutului de nevoi personale in avans al unui credit imobiliar/ipotecar.
Nici chiar transferul avansului din contul in care ati primit initial imprumutul de nevoi personale in contul in care constituiti avansul nu este recomandata, din acelasi motiv ca cel prezentat mi sus. La ora actuala, credite de nevoi nenominlizate de peste 10.000 de euro ce pot fi contractate pe perioade mai mari de 10 ani pot fi obtinute de la BCR, HVB, Volksbank, Banca Romaneasca.
Asigurarea avansului
„Pot fi construite produse de creditare ce presupun un avans foarte mic, fara a fi indus un risc in sistem. Persoana care contracteaza creditul se poate asigura cu o polita de risc financiar, pentru banii pe care banca ii finanteaza suplimentar prin diminuarea avansului. Fiecare 5 procente in plus peste 75% – atunci cand vorbim despre proportia in care o banca finanteaza achizitia unui bun – induc o rata a riscului de intrare in incapacitate de plata a celui care a contractat un credit, de 1%.”
Sergiu Oprescu, vicepresedinte Alpha Bank Romania
