În prezent România converge spre zona euro  a Uniunii Europene. Criteriile de convergență, conform Articolului 140, alineatul 1, din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, Protocolul nr. 13 privind criteriile de convergență, sunt: stabilitatea prețurilor (rata inflației nu poate fi mai mare de 1,5% peste rata celor trei state membre care înregistrează cele mai bune rezultate) finanțe publice solide și sustenabile (țara nu trebuie să facă obiectul procedurii aplicabile deficitelor excesive; deficit bugetar≤3%) stabilitatea cursului de schimb (Mecanismul Cursului de Schimb II: cel puțin doi ani, înainte de adoptarea euro, fără fluctuații monetare excesive de la cursul central – în limita a ±15% – și fără o devalorizare a cursului central bilateral al propriei monede în raport cu euro în aceeași perioadă) și ratele dobânzilor pe termen lung (rata dobânzii pe termen lung nu ar trebui să fie mai mare de 2% peste rata celor trei țări membre care înregistrează cele mai bune rezultate în materie de stabilitate a prețurilor).

În zona euro, la nivelul lunii mai 2023, rata inflației, conform informațiilor de pe euro-area-statistics.org, avea valorile: Luxemburg 2%, Belgia 2,7%, Spania 2,9%, Cipru 3,6%, Grecia 4,1%, Finlanda 5%, Irlanda 5,4%, Portugalia 5,4%, Franța 6%, Germania 6,3%, Malta 6,3%, Olanda 6,8%, Italia 8%, Slovenia 8,1%, Croația 8,3%, Austria 8,8%, Lituania 10,7%, Slovacia 12,3%, Letonia 12,3%, Estonia 13,2% (aprilie 2023).

În România, rata inflației se situa la valoarea de 10,64% (mai 2023) conform informațiilor de pe bnr.ro.

Dobânzile anuale ale depozitelor la termen, cu scadența < 1 an, din zona euro, în luna aprilie 2023, aveau nivelurile: Luxemburg 2,43%, Belgia 2,65%, Spania 1,33%, Cipru 0,41%, Grecia 1,22%, Finlanda 2,52%, Irlanda 1,65%, Portugalia 0,95%, Franța 3,03%, Germania 2,33%, Malta 2,16%, Olanda 2,39%, Italia 3,11%, Slovenia 0,44%, Croația 1,64%, Austria 2,38%, Lituania 2,6%, Slovacia 2,63%, Letonia 2,03%, Estonia 2,61% în timp ce dobânzile depozitelor la termen, cu scadența ≥1 an, erau: în Luxemburg 3,11%, în Belgia 2,65%, în Spania 1,64%, Cipru 0,29%, Grecia 1,71%, Finlanda 2,7%, Irlanda 1,34%, Portugalia 1,24%, Franța 2,81%, Germania 2,42%, Malta 1,78%, Olanda 1,98%, Italia 2,97%, Slovenia 1,87%, Croația 0,53%, Austria 2,41%, Lituania 2,98%, Slovacia 2,16%, Letonia 2,9%, Estonia 3,21%.

În România, dobânzile anuale aplicate de societățile bancare la depozitele cu scadență<1 an (iulie 2023, conform informațiilor de pe siteurile băncilor) erau: TBI Bank 8,45% pentru depozite în lei și 1,5% pentru depozite în euro, Alpha Bank 7,3% lei și 2,4% euro, Banca Transilvania 6,7% lei și 1,5% euro, Ing Bank 5,25% lei și 0,7% euro, BRD Bank 6,8% lei și 2% euro, First Bank 7,85% lei și 3% euro, BCRṠ 3,2% lei, Exim Banca Românească 7% lei și 3% euro, CEC Bank 7,7% lei și 1,4% euro, Intesa SanPaolo Bank 7% lei și 2,65% euro, Credit Europe Bank 7% lei și 1,4% euro, Garanti Bank  7,6% lei și 2,25% euro, Libra Bank 6,5% lei și 3% euro, Vista Bank 7% lei și 1,5% euro, OTP Bank 3,27% lei și 1,11% euro, Patria Bank 7,5% lei și 2,75% euro, ProCredit Bank 7,75% lei și 3% euro, Raiffeisen Bank 6,9% lei și 2,25% euro, UniCredit Bank 7% lei și 2,4% euro, Techventures Bank 6,5% lei și 2,3% euro. Dobânzile anuale ale depozitelor bancare cu scadență ≥1 an se situau la valorile: TBI Bank 7,6% pentru depozite în lei și 2,8% pentru depozite în euro, Alpha Bank 7,4% lei și 2,6% euro, Banca Transilvania 7,25% lei și 2,25% euro, Ing Bank 6,5% lei și 1,75% euro, BRD Bank 7% lei și 2,7% euro, First Bank 7,85% lei și 3% euro, BCRṠ 3,25% lei, Exim Banca Românească 7,25% lei și 3,25% euro, CEC Bank 8,2% lei și 1,85% euro, Intesa SanPaolo Bank 7,25% lei și 1,5% euro, Credit Europe Bank 7,5% lei și 1,75% euro, Garanti Bank  7,25% lei și 2,5% euro, Libra Bank 6,5% lei și 3,5% euro, Vista Bank 7,25% lei și 2% euro, OTP Bank 7,25% lei și 2,6% euro, Patria Bank 7,5% lei și 2,75% euro, ProCredit Bank 8,1% lei și 3,25% euro, Raiffeisen Bank 7,1% lei și 2,5% euro, UniCredit Bank 7,1 lei și 2,8% euro, Techventures Bank 7,5% lei și 2,35% euro.

  Studiind valorile dobânzilor aplicate la depozitele la termen, se vede alinierea societăților bancare din România la valorile europene din zona euro, ceea ce arată că sunt transpuse Directivele Uniunii Europene și domeniul bancar îndeplinește condițiile impuse.

În zona euro, dobânzile anuale la creditele cu durate între 1 an și 5 ani, conform informațiilor de pe siteul euro-area-statistics.org (aprilie 2023) erau: Luxemburg 4,31%, Belgia 5,47%, Spania 8,43%, Grecia 10,25%, Finlanda 6,13%, Irlanda 5,93%, Portugalia 8,08%, Franța 5,83%, Germania 6,69%, Italia 8,08%, Slovenia 6,68%, Croația 3,45%, Austria 6,02%, Lituania 10,56%, Slovacia 10,08%, Letonia 14,56%, Estonia 12,98%.

În România, dobânzile anuale ale creditelor în lei cu durate între 1 an și 5 ani (termen mediu) în luna iulie 2023 aveau valorile: TBI Bank 26,9%, Alpha Bank 13,9%, Banca Transilvania 14,53%, Ing Bank 12,66%, BRD Bank 12,28%, First Bank 17,10%, BCRṠ 5,98% lei, Exim Banca Românească 16,45%, CEC Bank 12,45%, Intesa SanPaolo Bank 12,07% lei, Credit Europe Bank 9,23%, Garanti Bank  10,93%, Libra Bank 12,44%, Vista Bank 15,94%, OTP Bank 11,99%, Patria Bank 9,71%, Raiffeisen Bank 15,93%, UniCredit Bank 16,99%, Techventures Bank 13,07%.

În zona euro, dobânzile anuale ale creditelor pe termen lung (aprilie 2023) erau: Luxemburg 4,02%, Belgia 3,58%, Spania 3,46%, Cipru 5,05%, Grecia 4,48%, Finlanda 3,57%, Irlanda 3,53%, Portugalia 4,54%, Franța 3%, Germania 3,98%, Malta 1,65%, Olanda 3,78%, Italia 4,15%, Slovenia 3,98%, Croația 3,63%, Austria 3,54%, Lituania 5,79%, Slovacia 3,82%, Letonia 7,38%, Estonia 3,31%.

În România, dobânzile anuale ale creditelor în lei pe termen lung (iulie 2023) aveau valorile: Alpha Bank 9,04%, Banca Transilvania 7,71%, Ing Bank 10,18%, BRD Bank 9,36%, First Bank 6,89%, BCRṠ 8,44% lei, Exim Banca Românească 10,16%, CEC Bank 8,82%, Intesa SanPaolo Bank 8,6% lei, Credit Europe Bank 9,23%, Garanti Bank  9,85%, Libra Bank 9,16%, Vista Bank 9,19%, Patria Bank 9,29%, ProCredit Bank 8,19%, Raiffeisen Bank 10,94%, UniCredit Bank 9,87%, Techventures Bank 9,63%. Dobânzile anuale existente la societățile bancare pentru creditele pe termen lung, în euro, au valorile: Alpha Bank 7,18%, Banca Transilvania 9,07%, Garanti Bank 6,8%, Vista Bank 9,1%, Patria Bank 7,11%, ProCredit Bank 6,9%, Techventures Bank 9,63%.

Conform datelor prezentate, dobânzile celor trei țări ale Uniunii Europene care au cele mai mici rate ale inflației pentru creditarea pe termen lung sunt 3,46%, 3,58% și 4,02%. Adunând la aceste rate două puncte procentuale, vedem că rata cea mai mare a dobânzii pentru creditele în euro ar trebuie să fie 6,02%. În România, dobânzile la creditele pe termen lung în euro au valori cuprinse între 6,8% și 9,63%. Pentru îndeplinirea criteriului de convergență spre zona euro, privind ratele dobânzilor la creditele pe termen lung în euro, trebuie aliniate ratele dobânzilor societăților bancare românești la valori ≤6,02%.  

În România, dobânzile însumează indicele de referință pentru creditele consumatorilor (sau ROBOR la 6 luni) și marjele societăților bancare. Indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) se stabilește din trei în trei luni, în prezent     situându-se la valoarea 5,94% (6,61% ROBOR la 6 luni).

Dobânda anuală efectivă reprezintă, conform Articolului 7 din Ordonanța de Urgență 50/2010, aprobată cu modificări și completări de Legea 288/2010, modificată și completată de OUG 52/2016 (aprobată de Legea 134/2023) costul total al creditului pentru consumator, exprimat ca procent anual din valoarea totală a creditului, inclusiv costurile prevăzute la art.73, după caz. Articolul 73 din OUG 50/2010 prevede: (1) În scopul calculării dobânzii anuale efective se determină costul total al creditului pentru consumator.(2) Sunt incluse în costul total al creditului pentru consumator: a) costurile administrării unui cont care înregistrează atât operațiunile de plată, cât și tragerile; b) costurile de utilizare a unui mijloc de plată atât pentru operațiunile de plată, cât și pentru trageri; c) alte costuri privind operațiunile de plată. Articolul 74 se referă la modul în care se aplică dobânda: Calculul dobânzii anuale efective se bazează pe ipoteza potrivit căreia contractul de credit urmează să rămână valabil pentru perioada convenită, iar creditorul și consumatorul își vor îndeplini obligațiile în condițiile și în termenele convenite în contractul de credit. Articolul 75 ține seama de aplicarea dobânzilor variabile: În cazul contractelor de credit care cuprind clauze care permit variații ale ratei dobânzii aferente creditului, dobânda anuală efectivă se calculează pe baza ipotezei conform căreia rata dobânzii aferente creditului și celelalte costuri vor rămâne fixe în raport cu nivelul inițial și se aplică până la încetarea contractului de credit. Articolul 92 face precizări privind costul total al creditului și modifică Legea 190/1999 după cum urmează:1. La articolul 2, literele h) și i) vor avea următorul cuprins: h) costul total al creditului pentru împrumutat – toate costurile, inclusiv dobânda, comisioanele, taxele și orice alt tip de costuri pe care trebuie să le suporte împrumutatul în legătură cu contractul de credit și care sunt cunoscute de către creditor, cu excepția taxelor notariale; costurile pentru serviciile accesorii aferente contractului de credit, în special primele de asigurare, sunt incluse, de asemenea, în cazul în care obținerea creditului sau obținerea acestuia potrivit clauzelor și condițiilor prezentate este condiționată de încheierea unui contract de servicii; i) valoarea totală plătibilă de împrumutat – suma dintre valoarea totală a creditului și costul total al creditului pentru împrumutat; 2. Articolul 8 va avea următorul cuprins: La solicitarea unei oferte de credit, instituția autorizată are obligația de a oferi gratuit împrumutatului, pe hârtie sau pe alt suport durabil, un grafic de rambursare și un exemplar al proiectului contractului de credit. În anexa 1 a OUG 50/2010 punctul II se face referire la alte ipoteze privind determinarea dobânzii anuale efective, inclusiv litera j): Pentru contractele de credit în cadrul cărora s-a convenit o rată fixă a dobânzii aferente creditului pentru perioadă inițială, la sfârșitul căreia se stabilește o nouă rată a dobânzii aferente creditului care este ulterior ajustată periodic în funcție de un indice convenit, calculul dobânzii anuale efective se bazează pe ipoteza că, la sfârșitul perioadei cu rată fixă a dobânzii, rata dobânzii aferente creditului este aceeași ca la momentul calculării dobânzii anuale efective, pe baza valorii indicelui convenit la acel moment. Conform prevederilor Articolului 29 din Ordonața de Urgență nr. 52/2016, aprobată cu Legea 134/2023: (5) Pentru contractele de credit în cadrul cărora s-a convenit o rată fixă a dobânzii pentru o perioadă inițială de cel puțin 5 ani, la sfârșitul căreia are loc o negociere în vederea stabilirii unei noi rate fixe a dobânzii pentru o perioadă suplimentară, calculul DAE suplimentare, cu caracter ilustrativ, menționate în FEIS, acoperă doar perioada inițială pe care se aplică rata fixă și se bazează pe ipoteza că, la sfârșitul perioadei cu rată fixă a dobânzii, capitalul rămas de rambursat este plătit; (6) În cazul contractelor de credit care permit variații ale ratei dobânzii, creditorii informează consumatorul cu privire la posibilul impact al variațiilor asupra sumelor de plată și asupra DAE, cel puțin prin intermediul FEIS și prin contract; (8) Informația prevăzută la aliniatul (6) este însoțită de o avertizare care evidențiază faptul că se poate schimba costul total al creditului consumatorului, arătat de DAE. Această prevedere nu se aplică contractelor de credit în cadrul cărora rata dobânzii este fixată pentru o perioadă inițială de cel puțin 5 ani, la sfârșitul căreia are loc o negociere privind rata dobânzii, în vederea convenirii unei noi rate fixe a dobânzii pentru o perioadă suplimentară, pentru care se menționează în FEIS o DAE suplimentară, cu caracter ilustrativ. Articolul 26 aliniatul p) prevede includerea în contractul de credit:  după caz, a unei mențiuni potrivit căreia va fi necesară plata unor taxe, onorarii și costuri în legătură cu încheierea, publicitatea și/sau înregistrarea contractului de credit și a documentelor accesorii acestuia, inclusiv taxele notariale.

Dobânda anuală efectivă (DAE) permite consumatorilor să compare ofertele societăților bancare și să adopte cele mai bune decizii în privința accesării împrumuturilor bancare. Consumatorii trebuie să fie informați corect despre: valoarea împrumutului, durata contractului, rata dobânzii (fixă ori variabilă ori o combinație a amândurora) valoarea DAE (costul total al creditului) valoarea ratelor, numărul ratelor, valoarea totală plătibilă de către consumator (împrumutat) posibilele fluctuații ale ratei de schimb valutar, garantarea contractului cu o ipotecă asupra unui bun imobil, obligativitatea de a încheia un contract de asigurare de viață și/sau asigurare de incendiu și alte calamități menționată în mod clar, concis și vizibil, împreună cu DAE, precum și posibilitatea de a încheia un contract de asigurare pentru risc financiar de neplată.

Societățile bancare din România aplică dobânzi mult prea mari la creditele în lei pe termen lung acordate persoanelor fizice (valoarea totală plătibilă de împrumutat ajungând de câteva ori mai mare decât valoarea totală a împrumutului) și utilizează rambursarea creditelor astfel: la dobânzi variabile, rambursări în rate lunare egale cu valoarea creditului crescătoare și valoarea dobânzii descrescătoare (în care prima rată are componenta creditului de 6%-15% și componenta dobânzii 85%-94%) și rambursări în rate lunare descrescătoare cu valoarea creditului egală în fiecare lună și valoarea dobânzii descrescătoare (în care prima rată are componenta creditului 26%-30% și componenta dobânzii 70%-74%); la dobânzi fixe ori dobânzi fixe 5 ani și variabile ulterior, rambursări în rate lunare egale cu valoarea creditului crescătoare și valoarea dobânzii descrescătoare (în care prima rată are componenta creditului 10%-16% și componenta dobânzii 84%-90%) și rambursări în rate lunare descrescătoare cu valoarea creditului egală în fiecare lună și valoarea dobânzii descrescătoare (în care prima rată are componenta creditului 31%-35% și componenta dobânzii 65%-69%). Aceste metode de a rambursa împrumuturile au dezavantajul aplicării dobânzii la creditul rămas de rambursat în fiecare lună, valorile mult prea mici ale componentelor de credit din valorile ratelor de credit egale generând costuri totale ale creditelor mult prea mari. În plus, ratele de credit descrescătoare au primele rate mult prea mari, rate care nu se încadrează în cele 40%-45% din venituri, conform prevederilor Băncii Naționale a României (Comunicatul BNR din 17.10.2018 privind modificarea Regulamentului nr.17/2012).

În România, societățile bancare nu plătesc impozit pentru dobânzile aplicate la credite, în timp ce deponenții care au depozite bancare trebuie să plătească impozit pentru veniturile din dobânzi.

Pentru respectarea prevederilor legale și ținând seama de  faptul că în 25-35 de ani se realizează multe modificări ale dobânzilor bancare și ale situațiilor financiare ale consumatorilor, consider că ar trebui aplicate la creditele pe termen lung, cu duratele între 25 ani și 35 ani, aceste aspecte:

• dobânzile să fie fixe pe toată durata creditării;
• valoarea totală plătibilă de către consumator să nu depășească dublul valorii totale a împrumutului;
• ratele lunare de credit să fie decât cele egale, pentru a respecta prevederile Băncii Naționale a României referitoare la gradul de îndatorare; ratele lunare egale să fie formate 50% din credit + 50% dobândă sau să includă rate descrescătoare din credit + rate dobânzi crescătoare (exemplu: prima rată de credit să fie formată din 75% din credit +25% dobândă, iar ultima rată lunară de credit să fie formată din 25% credit +75% dobândă);
• ratele lunare descrescătoare, existente în prezent, să nu se mai aplice (cuantumul ratelor de credit din primii 12-14 ani nu respectă prevederile Băncii Naționale a României referitoare la gradul de îndatorare de 40% din venituri ori 45% din venituri);
• Contractele de credite să aibă inclusă clauza: “Pe toată perioada derulării contractelor de credit, creditorul oferă consumatorilor, persoane fizice, intermediere gratuită pentru încadrarea în muncă a acestora și a codebitorilor, în situația în care nu mai au posibilitatea continuării activității avute la semnarea contractelor de credit”. ; astfel sunt protejați debitorii, care pe durata creditării au dificultăți financiare, societățile bancare având posibilitatea intermedierii încadrării în muncă a acestora la persoane juridice din portofoliu, se respectă prevederea legală (Legea 288/2010) privind activitatea bancară, care constă  în atragerea depozitelor sau a altor fonduri rambursabile de la public și acordarea de credite în cont propriu (societățile bancare lucrează, realizând contracte de credit care urmează să rămână valabile pentru perioada convenită, iar creditorul și consumatorul își vor îndeplini obligațiile în condițiile și în termenele convenite în contractul de credit; societățile bancare nu sunt agenții imobiliare să vândă imobilele pentru care debitorii au muncit o viață) și se fidelizează clientela băncilor;  
• în situația în care există asigurări ale riscurilor de neplată a creditelor bancare cesionate în favoarea societăților bancare, asigurările imobilelor ipotecate să nu se mai cesioneze în favoarea societăților bancare (în situația neprevăzută în care este necesară reabilitarea construcției, consumatorul să aibă la îndemână polița de asigurare).

Pentru rambursările împrumuturilor în rate lunare egale formate din 50% credit și 50% dobândă se distribuie în mod egal valoarea totală a împrumutului pe întreaga durată a creditului, se calculează dobânda pentru întreaga durată a creditării ajustată cu un coeficient de acordare și se distribuie în mod egal în rate lunare, valoarea totală a fiecărei rate lunare incluzând credit și dobândă în proporții egale. În această situație valoarea totală a împrumutului este egală cu valoarea totală a dobânzii (DAE) ajustate. În valoarea totală a dobânzii (DAE) determinate pentru întreaga durată a creditării (ani) se consideră incluse rata dobânzii, comisioanele, taxele și alte tipuri de costuri (exemplu: costuri asigurări). Valoarea totală a dobânzii pentru întreaga durată a creditarii reprezintă costul total al creditului. Pentru contractele de credit în cadrul cărora  s-a convenit o rată fixă a dobânzii pentru o perioadă inițială de cel puțin 5 ani, la sfârșitul căreia are loc o negociere în vederea stabilirii unei noi rate fixe a dobânzii pentru o perioadă suplimentară DAE, se consideră că generarea graficului de rambursare trebuie să aibă la bază dobânda anuală efectivă din primii 5 ani pentru întreaga durată a creditului, știind că, în prezent, România converge spre zona euro și dobânzile trebuie aliniate la ratele dobânzilor din Uniunea Europeană și că dobânzile variabile pot fi și mai mici decât cele actuale (dobânzile utilizate la ratele din al șaselea an până la finalizarea duratei de creditare au caracter ilustrativ). Ținând seama de faptul că valorile ratelor lunare se rotunjesc la două zecimale, valoarea ultimei rate poate fi diferită de valorile celorlalte rate lunare egale. Valoarea totală plătibilă de împrumutat se determină conform formulei:

Vtpî = Vtc + (C x DAE x n) x Vtc 

Vtpî=valoare totală plătibilă de împrumutat

Vtc=valoarea totală a creditului

C=coeficient de acordare 

DAE=dobânda anuală efectivă

n=numărul de ani exprimat în ani și fracțiuni de ani

Coeficientul de acordare se determină astfel încât valoarea produsului dintre coeficientul de acordare (C) dobânda anuală efectivă (DAE) și durata creditării (n) să fie egală cu unu:               

C x DAE x n=1

Ratele lunare egale includ componenta de credit (50%) determinate cu formula:

Componentă credit =Vtc : N

Vtc=valoarea totală a creditului

N= durata creditării exprimată în luni

și componenta dobânzii (50%) determinate astfel:

Componentă dobândă =[(C x DAE x n) x Vtc] : N,  

iar Rata lunară este = componenta creditului (50%) + componenta dobânzii (50%) .

Exemplu: Rate lunare egale 50% credit + 50% dobândă

Pentru achiziționarea/construirea unui imobil cu valoarea de 737300 lei, consumatorul trebuie să aibă un avans de 110595 lei (15%) și poate accesa un credit imobiliar cu valoarea de 626705 lei, la o dobândă anuală efectivă de 7,60% (fixă în primii 5 ani și variabilă următorii 20 de ani) pe 25 ani (300 luni) având o rată lunară de 4178,04 lei (40% din venituri nete de 10445,0833 lei). Ratele lunare sunt egale și includ componenta de credit egală cu dobânda, respectiv 2089,02 lei credit+2089,02 lei dobândă primele 299 rate și 2088,02 lei credit+2088,02 lei dobândă=4176,04 lei ultima rată. Graficul de rambursare se generează astfel încât dobânda ar fi fixă pe toată durata creditării. Coeficientul de acordare este 0,5263157895, costul total al creditului este 626705 lei, iar valoarea totală plătibilă de împrumutat este de 1253410 lei, determinată astfel:

Vtpî=626705 lei + (0,5263157895 x 0,076 x 25) x 626705 lei=1253410 lei

Vtc=626705 lei

C=0,5263157895

DAE=7,60%

n=25 ani

0,5263157895 x 0,076 x 25=1

Componenta lunară a creditului din rata lunară a fost determinată astfel:

626705 lei : 300=2089,02 lei

și componenta lunară a dobânzii a fost determinată, utilizând formula:

[(0,5263157895 x 0,076 x 25) x 626705 lei] : 300=2089,02 lei

Rata lunară=2089,02 lei+2089,02 lei=4178,04 lei.

Pentru rambursarea creditelor în rate lunare egale în care componenta de credit  este descrescătoare și componenta dobânzii este crescătoare, respectiv prima rată egală cu 75% credit + 25% dobândă și ultima rată egală cu 25% credit + 75% dobândă, se determină valoarea ratelor egale distribuind în mod egal valoarea totală plătibilă de împrumutat pe toată durata creditării. Din valoarea primei rate lunare se determină 75%, rezultatul valoric              considerându-se credit și 25% dobândă. Celelalte rate lunare egale se determină scăzând din componenta de credit aceeași valoare (constanta creditului) care se adună la componenta dobânzii. Având în vedere faptul că valorile ratelor lunare se rotunjesc la două zecimale, valoarea ultimei rate poate fi diferită de valorile celorlalte rate lunare egale. Se determină costul total al împrumutului, aplicând dobânda anuală efectivă, ajustată cu un coeficient de acordare, la valoarea totală a creditului pe toată durata contractului de credit. În această situație valoarea totală a împrumutului este egală cu valoarea totală a dobânzii (DAE) ajustate. În valoarea totală a dobânzii (DAE) determinate pentru întreaga durată a creditării (ani) se consideră incluse rata dobânzii, comisioanele, taxele și alte tipuri de costuri (exemplu: costuri asigurări). Valoarea totală plătibilă de împrumutat se determină conform formulei:

Vtpî = Vtc + (C x DAE x n) x Vtc 

Vtpî=valoare totală plătibilă de împrumutat

Vtc=valoarea totală a creditului

C=coeficient de acordare 

DAE=dobânda anuală efectivă

n=numărul de ani exprimat în ani și fracțiuni de ani

Coeficientul de acordare se determină astfel încât valoarea produsului dintre coeficientul de acordare (C) dobânda anuală efectivă (DAE) și durata creditării (n) să fie egală cu unu:               

C x DAE x n=1

Ratele lunare egale se determină utilizând formula:

Rata lunară =Vtpî : N

Vtpî=valoarea totală plătibilă de împrumutat

N=durata creditării exprimată în luni

Prima rată lunară include componenta de credit (75%) și componenta dobânzii (25%) iar ultima rata de credit include componenta de credit (25%) și componenta dobanzii (75%).

Componenta dobânzii din celelalte rate lunare egale se determină utilizând formula:

Dk=D1 + (k-1) x r                                               sau                     Dk+1=Dk + r

D1=componenta dobânzii a primei rate

k=numărul ratei lunare

r=constanta creditului generatoare a graficului de rambursare.

Constanta creditului generatoare a graficului de rambursare se determină cu formula:

r=[(C x DAE x n) x Vtc – N x D1] : [N x (N-1) : 2]    .

Componenta creditului (împrumutului) din celelalte rate lunare egale se dermină astfel:

Îk=Î1- (k-1) x r                                                    sau                         Îk+1=Îk – r

Î1=componenta creditului a primei rate

k=numărul ratei

r=constanta creditului generatoare a graficului de rambursare.

La acest tip de rate lunare egale avem: Î2=DN-1  .

La un număr impar de rate egale lunare avem: Î[(N-1)/2]+1=D[(N-1)/2]+1   . (Ținând seama de faptul că valorile se rotunjesc la două zecimale, pot exista diferențe de 0,01 lei între cele două valori, valoare ce reprezintă 0,003‰.)

La un număr par de rate lunare egale avem: ÎN/2=D(N/2)+1 și Î(N/2)+1=DN/2  . (Ținând seama de faptul că valorile se rotunjesc la două zecimale, pot exista diferențe de 0,01 lei între cele două valori, valoare ce reprezintă 0,003‰.)

Exemplu: Rate lunare egale: prima rată= 75% credit + 25% dobândă și 

                                                        ultima rată=25% credit+ 75% dobândă

Pentru achiziționarea/construirea unui imobil cu valoarea de 737300 lei, consumatorul trebuie să aibă un avans de 110595 lei (15%) și poate accesa un credit imobiliar cu valoarea de 626705 lei, la o dobândă anuală efectivă de 7,60% (fixă în primii 5 ani și variabilă următorii 20 de ani) pe 25 ani (300 luni) având o rată lunară de 4178,04 lei (40% din venituri nete de 10445,0833 lei). Ratele lunare sunt egale (primele 299 rate=4178,04 și ultima rată=4176,04 lei) și includ componenta de credit descrescătoare și componenta dobânzii crescătoare: prima rată 4178,04 lei=3133,53 lei credit (75%) + 1044,51 lei (25%) și ultima rată 4176,04 lei=1042,49 lei credit (25%) + 3133,55 lei dobândă (75%). Graficul de rambursare se generează astfel încât dobânda ar fi fixă pe toată durata creditării. Coeficientul de acordare este 0,5263157895, costul total al creditului este 626705 lei, iar valoarea totală plătibilă de împrumutat este de 1253410 lei, determinată astfel:

Vtpî=626705 lei + (0,5263157895 x 0,076 x 25) x 626705 lei=1253410 lei

Vtc=626705 lei

C=0,5263157895

DAE=7,60%

n=25 ani

0,5263157895 x 0,076 x 25=1

Rata lunară a creditului=1253410 lei : 300=4178,04 lei.

Componenta creditului a primei rate=0,75 x 4178,04 lei=3133,53 lei și 

componenta dobânzii a primei rate=0,25 x 4178,04 lei=1044,51 lei.

Prima rată=3133,53 lei+1044,51 lei=4178,04 lei.

Constanta creditului generatoare a graficului de rambursare este:

r=[(0,5263157895 x 0,076 x 25) x 626705 lei – 300 x 1044,51] : [300 x 299 : 2]=6,986666  .

Componenta dobânzii a ratei a doua este:

D2=1044,51 lei + (2-1) x 6,986666=1051,50 lei   sau     D2=1044,51+6,986666=1051,50 lei.

Componenta creditului a celei de-a doua rate este:

Î2=3133,53 lei – (2-1) x 6,986666=3126,54 lei      sau      Î2=3133,53-6,986666=3126,54 lei.

Rata a doua=3126,54 lei + 1051,50 lei=4178,04 lei.

Componenta dobânzii ratei a treia este:

D3=1044,51 + (3-1) x 6,986666=1058,48 lei           sau     D3=1051,50+6,986666=1058,48 lei.

Componenta creditului ratei a treia este:

Î3=3133,53 lei – (3-1) x 6,986666=3119,56 lei       sau      Î3=3126,54-6,986666=3119,56 lei.

Rata a treia=3119,56 lei + 1058,48 lei=4178,04 lei.

Astfel se determină primele 299 rate lunare egale, rata a 300-a având valoarea                  4176,04 lei=1042,49 lei credit (25%) + 3133,55 lei dobândă (75%).

Având în vedere cele prezentate, consider că ar fi oportun să se implementeze rambursările creditelor pe termen lung (25 ani-35 ani) în rate lunare egale cu                             50% credit+50% dobândă ori rate lunare egale cu valoare descrescătoare a creditului și valoare crescătoare a dobânzii (prima rată=75% credit + 25% dobândă și ultima rată=25% credit + 75% dobândă). Asemenea metode de rambursare a creditelor ar crea stabilitate în România și ar determina creșterea ratingului economic al României, care în prezent este decât BBB_, rating economic pe care l-a avut România și la aderarea la Uniunea Europeană. 

Marilena Grămișteanu

Biografie: Marilena Grămișteanu, București, consultant financiar, a dobândit o bună cunoaștere a activității bancare timp de 13 ani, exercitate la Centralele a trei societăți bancare. În prezent oferă consultanță financiară în domeniile creditării și asigurărilor. A studiat licență și master la Universitatea Politehnică București, inclusiv Certificare Pedagogică, studii postuniversitare la Academia de Studii Economice București, cursuri de perfecționare la Institutul Bancar Român și alte cursuri de utilizare computere, de inspector resurse umane. A fost profesoară de matematică la un Centru de meditații din București. A publicat articole economice la revista Tribuna Economică București 2018-2020, culegere de Teste de evaluare națională 2021 și broșura Premiile întâi 2021.